Of het nu uw allereerste zoekopdracht op Franimo.nl is, het bekijken van de vitrine van die agence immobilière op dat schilderachtige pleintje in de Morvan, of onder begeleiding van een makelaar het bezichtigen van een boerderij, fermette of maison de maître: wie een zoektocht naar een Frans koophuis start, gaat het avontuur aan. De huizenjager zal afwijken van door toeristen platgetreden paden en belanden in verrassende dorpjes, op afgelegen weggetjes en in onbedorven pays. Bovendien zal u, anders dan de doorsnee Frankrijkganger, in contact komen met plaatselijke bevolking, al is het maar de makelaar. Voor diegenen die nieuw zijn op de Franse huizenmarkt volgt hier een introductie van de belangrijkste instanties en begrippen die zij op hun pad zullen aantreffen.
De Franse makelaar (agence immobilière)
Het belangrijkste verschil met de Nederlandse praktijk is dat de Franse makelaar zijn huizen doorgaans niet exclusief in portefeuille heeft: één en hetzelfde Franse huis kan dus bij meerdere agences immobilières te koop staan. Hierdoor ontstaat een hevige concurrentie tussen de makelaars. Zo kan het voorkomen dat voor hetzelfde pand de vraagprijs bij de ene makelaar lager is dan bij een andere. Daarom zou het kunnen lonen de websites van verschillende makelaars in de streek van uw voorkeur te bezoeken; mogelijk is het huis van uw interesse elders goedkoper te vinden.
Buiten de bemiddeling van een makelaar kan de verkoper ook nog eens zijn huis op persoonlijke titel verkopen en zelf een bord à vendre (te koop) oprichten in de tuin.
Een vervelend gevolg van het systeem dat verschillende makelaars dezelfde huizen in portefeuille kunnen hebben, is dat het pand dat u op het oog heeft al is verkocht door een concurrent van de makelaar met wie u contact heeft gezocht. Neem daarom vóór u in de auto stapt voor een bezichtiging contact op met de makelaar en vraag hem of het huis nog beschikbaar is. U zult niet de eerste zijn die pas na het passeren van de Franse grens hoort dat u de reis voor niets heeft ondernomen.
(Overigens kan het wel voorkomen dat een makelaar een huis exclusief in de aanbieding heeft. De verkoper heeft dan een zogeheten mandat exclusive aan de makelaar verleend.)
Uiteraard zijn de diensten van de makelaar zijn niet gratis. Deze vraagt een provisie of courtage (frais d’agence) voor zijn bemiddeling. In theorie is die voor rekening van de verkoper, omdat de makelaar diens belangen behartigt, maar in de praktijk zal deze in de vraagprijs zijn inbegrepen (frais d’agence inclus, afgekort f.a.i.). Zo kan het voorkomen dat u pas later op de afrekening ziet welk deel van de overeengekomen koopsom de makelaar opstrijkt. De provisie die de Franse makelaar ontvangt voor de transactie is geen vast percentage van de verkoopprijs, maar kan variëren van 2 tot 13 procent. (In Nederland is dit doorgaans zo’n 2 procent van de verkoopprijs.) Bij goedkopere huizen kan een vast bedrag worden gevraagd als makelaarsprovisie. Zo zijn er Nederlanders die 30.000 euro hebben betaald voor een opknapper (frais d’agence inclus), waarvan 5.000 euro (20 procent!) naar de makelaar ging. De verklaring van de makelaar was dat voor elk huis onder de 50.000 euro een vast bedrag van 5.000 voor de bemiddeling wordt gerekend.
De kwaliteit van de makelaars is een onzekere factor bij de aankoop van onroerend goed in Frankrijk. Er zijn talrijke makelaars in Frankrijk, onder wie goede, minder goede en slechte. In ieder geval zijn ze verplicht in bezit te zijn van een carte professionelle, een vergunning verleend door de overheid, en vergewis u ervan dat wanneer u met een makelaar in zee gaat, deze is aangesloten bij één van de beroepsverenigingen, zoals FNAIM of SNPI.
De makelaar zal zijn uiterste best doen om de klant te bereiken door foto’s van koophuizen achter het raam te tonen, periodiek een blad uit te geven, een internetsite bij te houden, of een samenwerking aan te gaan met agents commercials, bemiddelaars die niet in dienst zijn van de agence immobilière, maar voor hem werken op provisiebasis.
Als het eenmaal zo ver is en u met een makelaar één of meerdere huizen gaat bezichtigen, zal hij u vragen een bon de visite in te vullen en te ondertekenen. Hiermee legt hij vast dat als u het bezochte huis daadwerkelijk koopt, hij de provisie opstrijkt, zelfs als de verdere afwikkeling zonder zijn bemiddeling gebeurt. Hoewel over het invullen van deze bon de visite de meningen verdeeld zijn, zult u er vaak niet onderuit kunnen komen. Mocht u de bon hebben getekend en een andere makelaar biedt het huis goedkoper aan, dan staat het u natuurlijk vrij dit gegeven in te zetten in de onderhandelingen over de prijs.
De notaris (notaire)
Buiten makelaars hebben in Frankrijk ook notarissen onroerend goed in de aanbieding, veelal het gevolg van sterfgevallen of echtscheidingen. Een voordeel van de notaris is dat er geen makelaarsprovisie in de koopprijs is verborgen, alhoewel de notaris wel degelijk kosten (émolument de négocation) in rekening brengt voor zijn bemiddeling. In theorie is deze kostenpost onderhandelbaar, maar de meeste notarissen zullen deze als een vast gegeven presenteren. Een notaris adverteert veel minder met onroerend goed dan de makelaar en een heeft een huis doorgaans exclusief in portefeuille, waardoor het lonend zijn een étude (makelaarskantoor) binnen te stappen en de map met koophuizen eens door te bladeren.
Particulieren
Veel Franse huizenbezitters houden echter de verkoop in eigen hand. Volgens schattingen probeert ongeveer de helft zijn huis te verkopen zonder de hulp van een makelaar, maar door het plaatsen van advertenties in regionale kranten, blaadjes en op websites. Nuttige bronnen dus voor de huizenzoeker, evenals Nederlandse internetsite en tijdschriften, waarin veelal in Frankrijk gevestigde Nederlandse makelaars en bemiddelaars adverteren.
Zelf op pad, ook leuk
De meest avontuurlijke huizenjacht is het doorkruisen van de streek waaraan u uw hart heeft verpand in de hoop een prachtig leegstand pand te treffen en door navraag de eigenaar op te sporen. Helaas is niet elke ruïne of onbewoonde boerderij te koop. Sommige eigenaren willen het pand zelf opknappen, willen geen buren of behouden het huis om sentimentele redenen. Wees daarom bescheiden in uw optreden naar de plaatselijke bevolking en wees ervan bewust dat als u zomaar een leegstaand huis binnenloopt, u zich op andermans terrein begeeft.
Verkocht!
Wanneer u mondeling een koop bent overeengekomen, is het zaak deze zo snel mogelijk op papier te zetten in de vorm van een compromis de vente. Doe dit bij voorkeur bij een notaris, maar het gebeurt ook regelmatig dat de makelaar dit document opstelt. In feite is de compromis de vente al een voor beide partijen bindend koopcontract, waarin één of meer opschortende voorwaarden (conditions suspensives) zijn opgenomen. Wanneer deze conditions suspensives in werking treden kan dat leiden tot uitstel van de koop. De meest gangbare condition suspensive is een financieringsvoorbehoud, maar ook kan er bijvoorbeeld in worden opgenomen dat er geen erfdienstbaarheden (servitudes) op het terrein mogen rusten, of de constatering van aanwezigheid van termieten, lood of asbest.
Net als in Nederland stelt de notaris de akten op en draagt er zorg voor dat de koop volgens de letter der wet gebeurt. Ook onderzoekt de notaris of er erfdienstbaarheden, zoals het recht van overpad, op het terrein liggen, en zorgt hij voor het inschrijven in de registers.
Daarnaast vraagt de notaris een zogehten Certificat d’Urbanisme (CU) aan, een soort bestemmingsplan. Daarin staat de bestemming van het betreffende onroerend goed en terrein en welke beperkingen er gelden, zoals de mate van bebouwing van een perceel. Interessant als u verbouwingsplannen heeft.
Wanneer u een huis via de notaris heeft gevonden, zal deze ook meestal de transactie afwikkelen. Bent u met een makelaar in zee gegaan of een particuliere verkoper, dan kunnen koper en verkoper zelf een notaris kiezen. Het kan dus voorkomen dat er twee notarissen bij de koop zijn betrokken. Dit kost u niets extra; het honorarium wordt tussen de twee verdeeld.
Net als de notaris in Nederland rekent zijn Franse vakbroeder een prijs voor zijn service, die voor rekening van de koper is. De notariskosten, de overdrachtsbelasting en enkele bijkomende kosten zullen voor bestaande woningen samen opgeteld variëren van 7 tot 11 procent van de koopsom.
Samenvattend zou het prijskaartje van uw Franse koophuis er als volgt uit kunnen zien:
- Koopsom: € 55.000
- Makelaarskosten: € 5.500
- Notariskosten: € 3850
- Totaalprijs: € 64.350
Na het zetten van uw handtekening onder het compromis de vente heeft u zeven dagen bedenktijd (délai de rétractation) waarbinnen u de koop zonder opgaaf van redenen kan annuleren door middel van een aangetekende brief met ontvangstbevestiging.
Het kan voorkomen dat de makelaar na het tekenen van een compromis de vente een waarborgsom vraagt. Meestal is dat 10 procent van de koopsom. Zorg ervoor dat deze wordt geparkeerd op een derdenrekening van een notaris en betaal nooit voordat u het compromis de vente heeft getekend.
Vóór het tekenen van het definitieve koopcontract moet de verkoper een aantal rapporten laten opstellen: een loodrapport (voor huizen die vóór 1948 zijn gebouwd), een asbestrapport (voor huizen die vóór 1 juli 1997 zijn gebouwd) en, afhankelijk van de streek, een termietenrapport. De kosten hiervan zijn voor rekening van de verkoper.
Als alles rond is, wordt de koopovereenkomst definitief afgewikkeld door het tekenen van de acte authentique de vente. Doorgaans zitten minimaal twee maanden tussen het tekenen van de compromis de vente en de definitieve koopakte. Na het tekenen van de acte de vente bent u de eigenaar van een Frans huis.
Financiering
Voor de financiering van uw Franse huis kunt u terecht bij een Nederlandse of Franse bank. U kunt ook een (Nederlandse) bemiddelaar vragen om de financiering bij een Franse bank voor u rond te maken, wat natuurlijk wel weer extra kosten met zich mee kan brengen.
Een Frans huis voor minder dan 50.000 euro? Het kan!
Sommigen zeggen dat ze er niet meer zijn, maar uit onze ervaring op de Franse huizenmarkt weten we dat er nog huizen te koop zijn voor minder dan 50.000 euro. Toegegeven, u zult dan voor een fikse verbouwing kunnen komen te staan, maar u draagt er dan wel toe bij dat deze pareltjes weer worden opgepoetst, afgestoft en behouden blijven in het Franse landschap. Vraag bij de makelaar of notaris nadrukkelijk naar de petits prix. Voor de makelaar is dit commercieel minder interessant dan de grote projecten en vaak kan hij zich niet voorstellen dat Nederlanders geïnteresseerd zijn in een ruïne.
Verrassingen
Dit was slechts een summiere inleiding voor starters op de Franse onroerendgoedmarkt. Lees u goed in en raadpleeg meerdere bronnen over de aankoop van Frans onroerend goed. Maar dan nog loopt u de kans dat u tijdens het proces voor verrassingen komt te staan en beslissingen moet nemen waarover u op voorhand nergens iets heeft gelezen. Wees daarbij scherp en kritisch op alles wat u tekent of betaalt.
En tot slot
Denkt u bij de aankoop van Frans onroerend goed aan zaken als vererving. Wist u bijvoorbeeld dat op uw Franse huis het Franse erfrecht van toepassing is, en niet het Nederlandse?
Geraadpleegde bronnen/verder lezen:
Op internet:
- www.infofrankrijk.com
- www.compromisdevente.nl
In de boekhandel:
- La Maison, Praktische gids voor het zoeken naar en bewonen van een huis in Frankrijk, Wim Bavelaar
- Kiezen, kopen & opknappen, Een eigen huis in Frankrijk, Hein Verdam
